Uvažovali jste při koupi nemovitosti o tom, že si sjednáte s druhou stranou kupní cenu, ale do smlouvy uvedete jinou? Možná Vám takový postup dokonce doporučila osoba, kterou považujete za odborníka, např. bankovní poradce, nebo zprostředkovatel.
Ať už chcete tímto způsobem ušetřit na dani z příjmu, vyhnout se pomluvám na místním katastru nebo uměle navýšit úvěr, abyste měli z čeho financovat následnou rekonstrukci nemovitosti, tento postup rozhodně nelze doporučit.
Příklad
Vy jako kupující společně s prodávajícím oba víte, že dům, který kupujete, má hodnotu 2.000.000,-Kč. Protože ale také víte, že bude nutné dům rozsáhle rekonstruovat a Vy nedisponujete potřebnými financemi, dohodnete se, že do kupní smlouvy uvedete kupní cenu 3.000.000,-Kč. Banka Vám půjčí celou požadovanou částku a Vy následně prodávajícímu převedete na účet pouze 2.000.000,-Kč. Zbývající 1.000.000,-Kč Vám zbude na rekonstrukci.
Výše popsané jednání může mít dalekosáhlé následky. Nejčastější z nich uvádíme níže.
1. Trestný čin úvěrového podvodu
Umělé navýšení kupní ceny a faktické čerpání úvěru za jiným účelem (rekonstrukce místo koupě) by mohlo být považováno za úvěrový podvod dle § 211 zák. č. 40/2009 Sb., trestního zákoníku.
V daném případě bude podstatné zejména to, jaké skutečnosti jste uvedli při čerpání o úvěr, jaké byly podmínky čerpání a jaký byl povolený účel úvěru.
Za tento čin byste mohli být stíháni primárně Vy, jako strana úvěrovaná. Za případné účastenství ve formě návodu a pomoci však může být stíhán též např. prodávající, zprostředkovatel či pracovník banky, který o Vašem záměru věděl.
2. Doplacení kupní ceny
Budete-li vystupovat na straně kupující, prodávající by po Vás mohl požadovat doplacení vyšší kupní ceny.
Pokud jste kupní cenu uhradili na účet prodávajícího v nižší částce, než je uvedeno v písemné kupní smlouvě, mohl by Vás prodávající úspěšně žalovat na zaplacení zbývající části kupní ceny.
3. Neplatnost kupní smlouvy
a) stará právní úprava (smlouvy uzavřené před rokem 2014)
Podle právní úpravy účinné do konce roku 2013 platil závěr, že pokud je v písemném vyhotovení kupní smlouvy na nemovitost uvedena kupní cena odlišná od ceny skutečně dohodnuté (ať už nižší nebo vyšší), je celá kupní smlouva neplatná.
Neplatná byla jak kupní smlouva se skutečně dohodnutou cenou, tak i kupní smlouva s cenou uvedenou v písemném vyhotovení smlouvy. Šlo o neplatnost tzv. absolutní, ke které soud přihlížel i bez návrhu účastníků.
To znamená, že se na smlouvu nahlíží, jako by vůbec nebyla uzavřena. Na jejím základě tak nemůže dojít k nabytí vlastnického práva k nemovitosti ani k úhradě kupní ceny.
Veškerá plnění učiněná na základě takové smlouvy v minulosti (např. úhrada kupní ceny) se musí vracet. Na právní jednání, která v mezidobí proběhla, je potřeba nahlížet novou optikou a případně je také vypořádat (např. dosavadní bezplatné užívání nemovitosti kupujícím, který ale v důsledku neexistence smlouvy není vlastník).
b) aktuálně účinná právní úprava (smlouvy uzavřené od roku 2014)
Nový občanský zákoník účinný od roku 2014 zavedl mírně odlišná pravidla. Obecně by měla být preferována platnost smluv před jejich neplatností.
Nabízí se tak možnost považovat za neplatné pouze ujednání o kupní ceně s tím, že cena se určí jako v daném místě a čase obvyklá.
Soudní praxe však tomu zatím neodpovídá. Některá rozhodnutí soudů naopak předznamenávají, že bude tendence spíše k udržení původní linie a závěry tak zřejmě zůstanou prakticky stejné, stejně jako následky.
V případě jakýchkoliv nejasností Vám rádi pomůžeme vymyslet a realizovat řešení Vám ušité na míru tak, aby odpovídalo právním předpisům a zároveň i Vašim představám.
Autor článku: Mgr. Kateřina Flegrová, advokátka z kanceláře OK Legal
Jedinečná příležitost uhradit exekuce bez vedlejších nákladů