Nemovitost každý z nás pořizuje většinou jen jednou za život a jedná se tak o velkou a důležitou investici. Je proto dobré předem vědět, co Vás zhruba čeká, co dělat a co naopak ne. A na co si dát zvlášť pozor?
1. Nebojte se právníků
Pokud jste ve svém životě dosud nevyužili právních služeb advokátů, je při koupi nemovitosti ten správný čas to změnit. Advokát se s touto problematikou setkává často, a proto přesně ví, jaká rizika mohou nastat. Dokáže je eliminovat a ochránit tak Vaše zájmy. Útrata za cenu právních služeb je zpravidla neporovnatelně nižší než pozdější náklady na řešení už vzniklých problémů. Berte spolupráci s advokátem jako prevenci, kterou není radno zanedbávat.
2. Důvěřuj, ale prověřuj
I v případě koupě nemovitosti mějte na paměti, že stávající majitel i jím pověřený realitní makléř mají především zájem nemovitost prodat. Buďte proto kritičtí k jimi prezentovaným informacím o nemovitosti. Vždy trvejte na prohlídce nemovitosti a vyhraďte si na ni dostatek času. Zkoumejte a ptejte se – není na tom nic hloupého ani nevhodného. Máte-li o nemovitost vážný zájem, lze doporučit provedení prohlídky i za účasti odborné osoby, která dokáže zejména její stavebně-technický stav lépe posoudit.
3. Kde to můžu podepsat?
I když divoká devadesátá léta máme za sebou, stále se v dnešní době objevují na realitním trhu praktiky, na které je dobré dát si pozor. Proto vždy pečlivě prostudujte všechny dokumenty, které Vám realitní makléř (nebo kdokoliv jiný) dává k podpisu a nenechte se do ničeho tlačit. I když se jedná „jen o protokol o prohlídce“. I v takových dokumentech se totiž mohou skrývat ujednání o povinnosti k úhradě smluvních pokut a podobně.
4. LV není jen značka kabelek
Evidence katastru nemovitostí obsahuje velmi užitečné informace, které byste měli znát, než se ke koupi nemovitosti zavážete. Jde zejména o ověření, že Vám prezentovaný vlastník nemovitosti je i vlastníkem skutečným, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy, exekuce, zástavní a jiná práva třetích osob, které by Vás jako budoucího vlastníka mohly zásadně omezovat, případně by mohly znemožnit i samotný převod nemovitosti do Vašeho vlastnictví.
Aktuální výpis z katastru nemovitostí vztahující se k nemovitosti by Vám měl předat Váš realitní makléř. Pokud tak neučiní, zkontrolujte sami bezplatně alespoň základní údaje na webu Českého katastrálního úřadu – https://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Ještě lepší variantou však je obstarat si na přepážce Czech point nebo u notáře za nevelký poplatek tzv. LV (list vlastnictví), ve kterém naleznete veškeré podrobné informace o nemovitosti.
5. Kupní smlouva není jen formalita
Samotná kupní smlouva, případně smlouva o smlouvě budoucí, je prakticky nejdůležitějším dokumentem, který v souvislosti s koupí nemovitosti podepisujete. Věnujte jí proto dostatečnou pozornost. Pokud některému ustanovení nerozumíte, nebo s ním nesouhlasíte, nechte si vše vysvětlit, případně smlouvu nepodepisujte, nebudou-li zohledněny Vaše připomínky a požadavky na její úpravu, nebo nebude-li dostatečně odůvodněno, proč protistrana na navrženém znění trvá.
Pokud podepisujete jakýkoliv dokument, ve kterém se zavazujete kupní smlouvu v budoucnu uzavřít (např. rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí), měli byste už v tento moment znát přesný obsah kupní smlouvy. Jinak hrozí, že se dostanete pod tlak v době, kdy Vám bude za neuzavření kupní smlouvy v navržené podobě hrozit smluvní pokuta.
Jakákoliv ústní dohoda může stačit jen za předpokladu, že ji i do budoucna všichni zúčastnění dodrží. Později lze jen těžko prokázat, že vzájemná ústní dohoda byla odlišná od té písemné.
6. Kdy a jak zaplatím?
Kupující logicky nechce platit kupní cenu, dokud nemá jistotu, že nemovitost skutečně získá do svého vlastnictví a prodávající naopak nechce vlastnické právo převést, než bude mít peníze na svém bankovním kontě. Co s tím? Nejlepším a pro obě strany bezpečným řešením je úschova kupní ceny. Službu úschovy poskytují zejména advokáti a notáři. Ve smlouvě o úschově kupní ceny jsou pak přesně ujednány podmínky a mechanismus úhrady kupní ceny do úschovy a její výplaty prodávajícímu. Úhrada kupní ceny skrze úschovu je většinou preferována i ze strany banky financující nákup nemovitosti hypotečním úvěrem.
Jinak platí stejná zásada jako u kupní smlouvy. Už v okamžiku podpisu prvního dokumentu, ve kterém se zavážete kupní smlouvu v budoucnu uzavřít, by měly být vyjasněny také podmínky úschovy. Ideálně by měla být smlouva o úschově uzavřena společně s tímto dokumentem.
7. Kolik zaplatím?
Kromě úhrady kupní ceny je třeba počítat i s dalšími náklady, zejména s
a) provizí realitnímu makléři za zprostředkování koupě nemovitosti obvykle ve výši cca cca 4-5% z kupní ceny;
b) správním poplatkem katastrálnímu úřadu za podání návrhu na zahájení řízení o vkladu vlastnického práva aktuálně ve výši 2.000,- Kč;
c) náklady na úřední ověření podpisů na kupní smlouvě ve výši 30,- Kč za podpis.
Dobrou zprávou je, že od roku 2020 již není třeba státu odvést daň z nabytí nemovité věci. Tato daň se zcela zrušila. Nezapomeňte se nicméně informovat o Vaší povinnosti k platbě daně z nemovitých věcí, kterou je povinen platit každý vlastník nemovitosti.
8. Co dál se smlouvou?
Máte-li uzavřenou kupní smlouvu je třeba ji nechat zapsat, tzv. zavkladovat, do katastru nemovitostí. Za tímto účelem je třeba s prodávajícím sepsat ještě návrh na vklad vlastnického práva. Jedná se o formulář, který najdete na webu Českého katastrálního úřadu a poměrně jednoduše a intuitivně jej i ve webové aplikaci vyplníte. Formulář vytisknete a spolu s kupní smlouvou s úředně ověřenými podpisy obou smluvních stran jej podáte na podatelně/pošlete poštou příslušnému katastrálnímu úřadu. Správní poplatek za podání návrhu zaplatíte nalepením kolkové známky na návrhu (kolkovou známku zakoupíte na každé poště) nebo uhradíte v podkladně katastrálního úřadu.
9. Převzetí nemovitosti
Předání a převzetí nemovitosti do Vašeho užívání může být sjednáno různě, ale zpravidla se tento krok činí po vkladu Vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Při předání je vhodné sepsat předávací protokol. Jeho obsahem by měl být nejen záznam stavu měřičů (např. elektroměru, vodoměru apod.), ale také seznam případných objevených vad a popis stavu předávané nemovitosti obecně. Předávací protokol rovněž nepodceňujte, může být důležitým podkladem pro reklamaci vad nemovitosti.
10. Koupil jsem zajíce v pytli?
Není bohužel výjimkou, že až po převzetí a nastěhování se do nemovitosti zjistíte, že není vše tak růžové, jak Vám bylo při prohlídkách a následných jednáních o koupi prezentováno. Rozhodně nic nepodceňujte. Důležité je vždy bezodkladně jakoukoliv vadu nebo její projev oznámit prodávajícímu, a to alespoň SMS zprávou nebo emailem (jedině tak máte následně alespoň nějaký důkaz o provedené reklamaci). Nejpozději můžete vadu nemovitosti prodávajícímu oznámit do 5 let ode dne nabytí nemovitosti do vlastnictví. Ani v tomto případě nepodceňujte význam pomoci ze strany advokáta, který Vám bude schopen poradit, co přesně v takové situaci dělat.
Pokud byste s čímkoliv (nejen) s výše uvedeným potřebovali pomoci, náš tým je Vám k dispozici! Stačí jít na LegalList.cz, tam najdete velký výběr advokátních kanceláří, s jasnou cenou za poskytovanou službu a hodnocením z Google.
Článek napsala kancelář OK Legal
Profil kanceláře
Slovník: Nájem, podnájem bytu